Come dovrebbe svolgersi uno sfratto
Inutile dire che allo stato attuale la procedura di sfratto per morosità prevista dalla nostra legislazione non è efficace.
Purtroppo quando si parla di recupero crediti e sfratti ci si imbatte in un numero infinito di paradossi davanti ai quali la domanda sorge spontanea: ma in Italia lo Stato veramente si pone il fine di tutelare i cittadini onesti?
Quali sono le maggiori criticità dell’attuale normativa? Vediamole insieme.
Complessità della notifica
L’attuale normative obbliga il proprietario ad effettuare almeno 4 notifiche prima di giungere alla liberazione dell’immobile, un numero eccessivamente elevato anche alla luce del fatto che il cattivo esito anche di una sola delle notifiche blocca l’intera procedura.
Particolarmente inutile è l’obbligo di notificare l’avviso ex art. 660 c.p.c. che finisce per essere una duplicazione della notifica.
Ulteriore problema riguarda l’impossibilità di notificare ai sensi dell’art. 143 c.p.c. l’intimazione di sfratto ad un soggetto irreperibile.
Conseguenza di ciò è che se l’inquilino non risponde al citofono e rimuove il suo nome dalla cassetta delle lettere non può essere sfrattato.
Tutto ciò fa si che i tempi dello sfratto per morosità siano estremamente lunghi.
Costi eccessivi
Per avviare una procedura di sfratto è necessario pagare le tasse del giudizio, l’ufficiale giudiziario, le notifiche e spesso anche il fabbro e il medico che vengono imposti dagli organi della procedura.
Tutto ciò fa sì che la procedura abbia costi molto elevati e particolarmente gravosi per un soggetto economicamente debole a causa del mancato pagamento del canone di locazione.
Impulso di parte
E’ imbarazzante che tutta la procedura di sfratto debba svolgersi su impulso di parte, senza che i pubblici poteri si attivino autonomamente.
La conseguenza incredibile di tale circostanza è che nel caso in cui il proprietario non abbia denaro per pagare l’intervento dell’ufficiale giudiziario l’ordinanza del Giudice rimane lettera morta.
Tempi infiniti
I tempi per ottenere la liberazione dell’immobile sono infiniti a causa dei continui rinvii degli ufficiali giudiziari, della mancata concessione della forza pubblica e della necessità di dover effettuare un numero troppo elevato di notifiche.
Ulteriore fonte di perdita di tempo è il termine di grazia e il termine che il Giudice concede all’inquilino moroso per lasciare l’immobile dopo la convalida dello sfratto.
Utopia di sfratto
Proviamo adesso a descrivere lo svolgimento di una procedura di sfratto ideale, un’utopia di sfratto appunto.
Prima riforma dovrebbe riguardare la riduzione del numero delle notifiche che dovrebbe passare da quattro-cinque a due.
Di particolare e lampante inutilità è l’avviso effettuato ai sensi dell’art. 660 c.p.c..
La notifica dell’intimazione di sfratto dovrebbe avvenire mediante affissione sulla porta dell’immobile da liberare di un avviso.
In questo modo si eviterebbero tutti i problemi di notifica e di irreperibilità dell’inquilino.
Dovrebbe essere eliminata qualunque forma di discrezionalità del giudice circa la concessione del termine di grazia e del termine di rilascio dell’immobile.
Il termine di grazia in particolare dovrebbe avere una durata massima di 60 giorni e con possibilità di concessione solo qualora almeno una parte della morosità venga saldata.
Successivamente alla convalida dello sfratto da parte del giudice la procedura di liberazione dovrebbe procedere d’ufficio.
In particolare andrebbe essere eliminato l’obbligo di notifica dell’atto di precetto per rilascio che costituisce un inutile duplicato del preavviso di rilascio.
Dopo la notifica del preavviso di rilascio l’ufficiale giudiziario dovrebbe liberare l’immobile al primo accesso.
Il tempo massimo di durata della procedura dovrebbe essere di tre mesi, con esenzione da qualunque costo, bollo e/o balzello.
Vista l’entità della tassazione che grava sulla proprietà immobiliare, la tutela della proprietà dovrebbe avvenire in maniera gratuita.
Tale procedura dovrebbe valere indifferentemente per lo sfratto per morosità e per lo sfratto per finita locazione.
Il recupero crediti
Altra priorità riguarda l’agevolazione del recupero crediti.
La facilità del recupero crediti è il deterrente più efficace per le condotte opportunistiche da parte degli inquilini.
A tale fine è prioritario l’eliminazione dell’imposta di registro che grava sui decreti ingiuntivi emessi nel corso delle procedura di sfratto per morosità.
Infine la prescrizione dei crediti relativi ai canoni di locazione non pagati dovrebbe essere di 10 anni e tali crediti dovrebbero essere muniti di privilegio.
Sarebbe opportuna la valutazione di agevolazioni per il proprietario anche in sede di pignoramento per il recupero dei canoni non pagati.
Questo modifiche normative permetterebbero alle società immobiliari una gestione dei crediti più agevole e snella.
L’Avvocato Luca Pompei è il CEO di Rescos SPA, uno studio di avvocati specializzato nel recupero crediti. La filosofia di Rescos è quella di offrire un servizio di recupero crediti completamente gratuito per il creditore, senza alcun costo aggiuntivo. Non ci sono spese di apertura pratica, nessuna percentuale sul credito recuperato e nessun anticipo richiesto.
Laureato con lode presso l’Università di Roma La Sapienza, si è immediatamente orientato verso la professione forense dopo il percorso universitario. Abilitato all’esercizio della professione forense all’età di 26 anni, l’Avv. Luca Pompei offre consulenza legale in vari ambiti del diritto civile e commerciale.
